Cómo calculamos el precio de la vivienda

Ningún organismo publica el precio de la vivienda de todos los municipios de España. Cada uno mide una cosa distinta y llega a donde llega: el precio de las escrituras, solo en las ciudades; el valor tasado, en las de más de unos 25.000 habitantes; el valor de referencia del Catastro, en casi todos, pero por debajo de lo que se paga. El precio Civinauta las junta en una sola cifra para cada municipio, y dice cuánto fiarse de ella.

Qué mide

Lo que se paga por una vivienda ante notario, en euros por metro cuadrado construido: el precio de escritura. No es lo que piden los anuncios, que suele quedar por encima, ni el valor de una vivienda concreta, que depende de su estado, su planta y su calle. El precio por metro es el de las viviendas que de verdad se venden en cada municipio: casas grandes en los pueblos, pisos en las ciudades. Los 90 m² que enseña la ficha son esa cifra por 90, al precio medio de lo que se vende allí, y un piso pequeño suele salir algo más caro por metro: es una referencia para comparar municipios, no una tasación.

Con qué fuentes

Solo fuentes públicas, cada una con su enlace en la ficha:

• Catastro: el módulo de valor medio de la resolución anual de valores de referencia. Llega a casi todos los municipios de régimen común: la resolución de cada año deja fuera unos pocos, y no dice por qué.
• INE: el precio medio de la vivienda en escritura, con datos del Consejo General del Notariado, en las ciudades.
• Ministerio de Vivienda: el valor tasado medio de la vivienda libre, en los municipios de más de unos 25.000 habitantes.
• Generalitat de Catalunya: las compraventas inscritas en el Registro de la Propiedad, en los municipios catalanes de más de 2.000 habitantes.
• Diputación Foral de Bizkaia: el estudio de mercado de la ponencia de valores de cada municipio vizcaíno. Hace en Bizkaia el papel del Catastro, que allí no llega.
• Ministerio de Vivienda, SERPAVI: el alquiler que los caseros declaran a Hacienda, en los municipios de menos de 20.000 habitantes con al menos diez alquileres declarados. Un alquiler no es un precio de compra, así que solo afina la cifra de las demás: nunca la da solo, y un municipio que no tiene otra fuente sigue sin estimación. En las ciudades no entra: allí hay precios de compra mejores, y con el alquiler la cifra se equivocaba más.

Cómo se calcula

1. Cada fuente se lleva al precio de escritura. Cada una tiene su desvío: el Catastro, por ejemplo, queda por debajo de lo que se firma, y el valor tasado, por encima. Ese desvío se mide contra precios de escrituras reales de miles de municipios, por tamaño de municipio y por provincia, porque no es el mismo en una ciudad que en un pueblo, ni en Girona que en Soria.
2. Pesa más la que mejor acierta. Cada fuente cuenta según lo que se equivoca en municipios de ese tamaño. En una ciudad entran tres o cuatro; en casi todos los pueblos de más de 1.000 habitantes, el Catastro y el alquiler declarado; en los más pequeños, casi siempre solo el Catastro. Con una fuente o dos, la ficha dice cuáles («calculada con el valor del Catastro»); «agregado», solo desde tres.
3. Se da una horquilla. Sale de lo que se equivoca cada fuente y de lo que discrepan entre sí. Su ancho se mide: es el que deja dentro las escrituras reales de ocho de cada diez municipios, examinados como se explica abajo, tamaño a tamaño. Por eso el precio cae dentro de la horquilla unas ocho de cada diez veces, en un pueblo y en una ciudad.
4. Se examina sin hacer trampa. Cada municipio se estima sin sus propias escrituras, como si no las tuviéramos, y solo después se compara con ellas. Así se mide el ancho de la horquilla, y así se comprueba que el error que se anuncia en cada municipio es el que de verdad tiene.

Cuánto fiarse

Cada cifra lleva su nivel de confianza en la cabecera y su error típico: la diferencia mediana con las escrituras reales que cabe esperar en ese municipio. La mitad de las veces el precio de verdad queda más cerca que eso, y la otra mitad, más lejos. Sale de lo mismo que la horquilla, de lo que aciertan sus fuentes y de lo que discrepan entre sí, así que los dos dicen lo mismo: la horquilla abarca unas dos veces el error típico a cada lado. Lo hemos comprobado: agrupando los municipios por el ancho de su horquilla, el error que anunciamos y el que de verdad tienen no se separan más de dos puntos en ningún grupo.

El nivel también sale de la horquilla. Cuando es tan ancha que lo alto pasa de 2,3 veces lo bajo, un número suelto no significaría nada, y la ficha enseña solo la horquilla, tenga el municipio los habitantes que tenga. Esto les pasa a unos 350 municipios de más de 1.000 habitantes. La tabla dice el error típico medido en cada nivel, por tamaño: en una ciudad hay más fuentes y más ventas, y por eso una cifra «aproximada» de una ciudad afina más que una de un pueblo.

En los pueblos pequeños se venden pocas casas, a veces ninguna en un año, y cada una es muy distinta de la anterior. Por eso ahí el error es mayor, y por eso la ficha enseña también cuántas viviendas se vendieron el último año.

Con quién se compara

Con los municipios de su tamaño de su misma provincia, nunca con la media provincial, que habla de la capital y no del pueblo. Solo decimos que es «más caro que lo habitual» si su horquilla entera queda por encima de la mitad central de ellos, y «más barato» si queda entera por debajo. Si se solapa, lo decimos así: con esos datos no se puede saber. Lo comprobamos contra escrituras reales: comparando solo la cifra central, en los pueblos pequeños la frase se equivocaba una de cada tres veces. Si en su provincia no hay al menos cinco de su tamaño, el grupo se amplía a los tamaños vecinos, luego a la comunidad y, al final, a España; la ficha nombra el grupo con el que acabó comparando.

La marca de España es la cifra por debajo de la cual vive la mitad de la población de los municipios con estimación: la de un municipio típico para una persona, no la de un municipio típico, que sería un pueblo de unos cientos de habitantes.

Dónde no hay cifra todavía

En Álava, Gipuzkoa y Navarra el catastro lo llevan la diputación foral de cada territorio y el Gobierno de Navarra, y el Catastro estatal, del que parte la estimación, no llega (Bizkaia sí tiene cifra, por su ponencia de valores). Allí la ficha enseña lo que sí publican los organismos (el alquiler declarado, las fianzas, las ventas), pero todavía no una estimación propia. Tampoco la hay en los pocos municipios que la resolución del Catastro de este año no incluye, ni la del año anterior, y que no tienen otro precio de compra publicado: el alquiler declarado, solo, no basta.

A veces la resolución de un año se queda corta en un municipio: no lo incluye, o solo recoge una parte de sus zonas de valor y la que queda vale mucho menos (en la de 2026, sobre todo en la zona de la DANA de Valencia). Ahí la estimación parte de la resolución del año anterior, ajustada al precio de escritura con su propia medida, y la ficha enseña ese año y lo dice. No quiere decir que el Catastro haya dejado de valorar el municipio: es que esa resolución no lo publica entero.

Cada cuánto se pone al día

Las fuentes públicas cambian una vez al año (el Catastro y el INE, en otoño; el alquiler declarado, cuando el Ministerio publica un año nuevo) o cada trimestre (el valor tasado y las compraventas registradas). Cada año, cuando se publican las escrituras nuevas, medimos el error de la cifra del año anterior antes de recalcular: es el único examen que no se puede amañar. El Notariado pone al día su mapa de precios cada mes, con las escrituras de los 12 meses anteriores, y no publica en qué día cierra cada versión: la ficha dice en qué mes se calibró la cifra contra ese mapa, no hasta cuándo llegan las escrituras.

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